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    房地產土地增值稅培訓優秀課件ppt

    素材編號:
    497876
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    PowerPoint
    素材格式:
    ZIP/RAR
    素材上傳:
    weishenhe
    上傳時間:
    2022-10-02
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    房地產土地增值稅培訓優秀課件ppt

    房地產土地增值稅培訓優秀課件ppt下載是由PPT寶藏(www.revor-indonesia.com)會員weishenhe上傳推薦的行業PPT模版, 更新時間為2022-10-02,素材編號497876。

    這是房地產土地增值稅培訓優秀課件ppt下載,包括了土地增值稅的基本稅制,土地增值稅清算工作的未來趨勢,土地增值稅清算基礎知識,土地增值稅清算稅收政策解析,土地增值稅的清算條件,房地產建筑面積的種類,房地產開發項目收入總額的確認,土地增值稅的扣除項目,土地增值稅稅收優惠政策等內容,意味著國家對房地產市場的調控還將繼續,從2006年以來出臺的一系列文件都表示,政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進行恢復和完善。歡迎點擊下載房地產土地增值稅培訓優秀課件ppt。

      房地產開發企業土地增值稅清算

      三、土地增值稅清算基礎知識

      1、土地增值稅征稅對象納稅義務人2、土地增值稅清算原理

      2、土地增值稅計算原理1、應納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項目金額3、增值額=收入-(土地成本+開發成本+開發費用+稅金+加計扣除)4、開發成本=土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公用配套設施費+開發間接費用5、開發費用=財務費用+其他費用(銷售費用、管理費用)6、加計扣除=(土地成本+開發成本)*20%7、增值率=增值額/扣除項目金額

      8、稅率

      第八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規定!蛾P于土地增值稅一些具體問題規定的通知》財稅字[1995]048號

      91號文規定:對不同類型房地產要分別計算增值額,增值率,繳納土地增值稅。187號文件規定:土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算項目。普通標準住宅,是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅的界定:同時滿足三個條件:1、建筑容積率在1.0以上;2、單套面積在120平米以下(含144平米);3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

      有多個清算單位的,應分別申報

      《土地增值稅納稅申報表(一)填表說明》國稅發[1995]090號文件規定,“土地增值稅納稅申報表(一)中各主要項目內容,應根據土地增值稅的基本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規定的申報期內轉讓二個或二個以上計稅單位的房地產,對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。納稅人如果既從事普通標準住宅開發又進行其他房地產開發的,應分別填寫納稅申報表(一)。”

      五、土地增值稅的清算條件1、納稅人應進行清算(主動清算)2、稅務機關要求清算(被動清算)(一)符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3.直接轉讓土地使用權的。

      (二)符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:1.已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;4.省稅務機關規定的其他情況

      六、房地產建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念,是計算允許扣除項目金額的重要依據

      1、規劃面積:《建設工程規劃許可證》注明的面積2、施工面積:《施工許可證》注明的面積3、竣工面積:竣工圖及竣工驗收報告注明的面積4、測繪面積:項目竣工后,由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積5、可銷售面積:擁有銷售權的建筑面積6、不可銷售面積:沒有銷售權的建筑面積7、合同面積:《商品房買賣合同》注明的面積合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中,以完工實際測繪面積為準。

      是相對清算項目配套的居會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施而言的。如果上述設施有償銷售,或移交給非接受對象就算面積,否則就不算面積?墒劢ㄖ娣e的界定:除不可銷售面積外,都是可銷售面積。

      可售建筑面積的理解

      七、房地產開發項目收入總額的確認

      (一)房地產轉讓價格的確定(l)對房地產開發企業銷售商品房取得的收入,應按照《商品房購銷合同統計表》及相關合同所記載的金額確定。(2)對于實物收入,一般要通過對這些形態的財產進行評估確認其價值;對于視同銷售的房地產,其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。(3)對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的,收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。

      (二)房地產交易的視同銷售收入

      房地產交易的視同銷售業務,是會計上不作為經營收入,而從稅法上應作為計稅收入的納稅調整事項。國稅發[2006]187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項,包括:①職工福利;②獎勵;③對外投資;④分配給股東或投資人;⑤抵償債務;⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產。國稅發[2007]132號第二十三條規定納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認:(一)按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。(二)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。(三)參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

      八、土地增值稅的扣除項目原則性要求:根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行,除另有規定外,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

      房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述四項開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。也就是說,這四項費用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。這里沒有包括“公共配套設施費”,即公共配套設施費必須取得合法有效憑據,否則不予扣除。

      1、土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。2、前期工程費,包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發生的建筑安裝工程費。4、基礎設施費,包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。5、公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。6、開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

      取得土地使用權支付的金額

      國稅函[1999]112號文件規定,納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確認,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。上述“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發中,因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的,按《細則》第七條規定,這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除項目。因此,在計算轉讓土地的增值額時,按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤,即:可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。

      開發費用扣除問題

      (一)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構貸款證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,在按照“取得土地使用權支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除;(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的,房地產開發費用在按“取得土地使用權支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除;(三)房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用(一)、(二)項所述方法。土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。

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